قرارداد اجاره ملک

بخشی از افراد دارای املاکی هستند که ملک مازاد آن‌ها به‌شمار می‌رود. در مقابل اشخاصی برای استفاده‌های کوتاه مدت به آن نیاز دارند که توانایی یا تمایل خرید را به دلایل مختلف ندارند. یکی از بهترین مواردی که می‌تواند به نیاز هر دو طرف پاسخ دهد، اجاره املاک است. برای مثال شرکت‌های در حال رشد به دلیل توسعه و گسترش کسب و کار خود، هر سال نیاز به فضای کار و همچنین سرمایه در گردش بیشتری دارند. از این رو، اجاره ملک به جای خرید برای آن‌ها گزینه مناسبی به شمار می‌رود. در مواردی که دو طرف برای اجاره یک ملک توافق می‌کنند، بهتر است مکتوب و در قالب قرارداد اجاره ملک انجام شود تا احتمال اختلاف در آینده را به حداقل برساند. 

در قرارداد اجاره ملک ، موجر منافع ملک خود را در مدت زمان مشخصی در اختیار مستاجر قرار می‌دهد. در مقابل، مستاجر مبلغ مشخصی را در طول مدت اجاره به موجر پرداخت می‌کند. املاک با کاربری‌های مختلف مانند مسکونی، اداری یا تجاری وجود دارند که در تنظیم قرارداد اجاره باید به این موارد توجه شود.

یکی از نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره، مشخصات ملک مورد نظر است. این مشخصات باید به صورت کامل و با جزئیات در قرارداد قید شود و به امضای دو طرف برسد.  برای مثال در اجاره ملک مسکونی، متراژ، تعداد اتاق‌ها، تعداد پارکینگ، آسانسور، انباری، سیستم گرمایشی و سرمایشی. در اجاره املاک اداری، متراژ، وجود کابل شبکه، تعداد خط‌های تلفن. در املاک تجاری نیز مواردی مانند برق سه‌فاز و همچنین نکاتی مثل حق سرقفلی از جمله موارد مهم به ‌شمار می‌رود. 

مشخص کردن مدت نیز در قرارداد اجاره اهمیت زیادی دارد. در واقع اگر قرارداد اجاره‌ای بدون مدت تنظیم شود، باطل خواهد بود. همچنین در صورتی‌که طرفین بخواهند قرارداد اجاره پس از انقضای مدت تمدید شود، می‌توانند این مورد را در قرارداد پیش‌بینی و شرایط آن را تعیین کنند یا بعد از اتمام مدت، قرارداد خود را تمدید نمایند.

در قرارداد اجاره علاوه بر مشخص کردن مدت اجاره، زمان تخلیه ملک نیز باید مشخص شود. این مدت می‌تواند بیشتر از مدت انقضای قرارداد باشد.

مورد دیگری که در قرارداد اجاره لازم است پیش‌بینی شود، هزینه‌های ملک مورد اجاره است. در یک تقسیم‌بندی کلی، هزینه‌های ملک در مدت اجاره شامل هزینه مصرفی و جزئی مانند شارژ ساختمان و هزینه‌های کلی و اساسی مانند تعمیرات لوله کشی است که جهت نگهداری ساختمان انجام می‌شود. بخش اول هزینه‌ها عرفا به عهده مستاجر و بخش دوم آن‌ها به عهده مالک است. اگر دو طرف بخواهند، می‌توانند خلاف این مورد را توافق کنند.

مستاجر می‌تواند پس از اجاره ملک آن را به شخص دیگری اجاره دهد. اگر هویت مستاجر برای مالک اصلی مهم باشد، می‌تواند در زمان تنظیم قرارداد این حق را از مستاجر سلب کند.

در صورتی‌که ملک دارای چندین مالک باشد باید اسم تمام مالکان در قرارداد به عنوان موجر ذکر شود. همچنین همه مالکان در زمان تنظیم قرارداد اجاره حضور داشته باشند و قرارداد را امضا کنند. در واقع یک نفر به نمایندگی از همه مالکان نمی‌تواند قرارداد را امضا کند مگر اینکه از آن‌ها وکالتنامه رسمی داشته باشد. برای مثال می‌توان به املاکی که به ارث می‌رسند، اشاره کرد.

نحوه پرداخت در قرارداد اجاره از سوی مستاجر به موجر به صورت زیر است: 

مبلغی به عنوان قرض‌الحسنه که پس از پایان مدت اجاره دوباره به مستاجر مسترد می‌شود. مبالغی به عنوان اجاره‌بها که در زمان‌های مشخص شده در قرارداد توسط مستاجر پرداخت می‌شود. اگر این زمان مشخص نشده باشد، کل اجاره باید یکجا پرداخت شود.

توصیه می‌شود که مستاجر در هنگام تنظیم قرارداد، سند ملک را مشاهده کند. همچنین آن را با مشخصات مالک تطبیق دهد تا مطمئن شود ملک را از مالک اصلی آن اجاره می‌کند.

یکی از مواردی که موجر در زمان اجاره ملک باید به آن توجه کند، پرداخت مالیات بر درآمد املاک است.  در صورتی‌که مستاجر شخص حقیقی باشد، کل اجاره‌بها را مطابق قرارداد اجاره به مالک می‌پردازد و مالیات باید توسط موجر به اداره دارایی پرداخت شود. اگر مستاجر شخص حقوقی باشد، درصدی از مبلغ اجاره مطابق قانون به عنوان مالیات، از اجاره‌بها کم می‌شود. مبلغ مالیات به اداره دارایی و الباقی اجاره بها به موجر پرداخت می شود. بنابراین اگر مالک بخواهد ملک خود را به شخص حقوقی اجاره دهد باید این نکته را در نظر داشته باشد که مبلغ خالص دریافتی از مبلغ اجاره‌بها کمتر است.

یکی از تصورات رایج در قرارداد اجاره این است که هر کدام از طرفین قرارداد، امکان فسخ معامله به صورت یک‌طرفه را دارند. در حالی که این تصور اشتباه است. اگر هر یک از طرفین بخواهند حق فسخ داشته باشند باید آن را در قرارداد تصریح کنند. در غیر این صورت مواردی که باعث فسخ قرارداد می‌شود مانند: وجود عیب پنهان، کوتاهی مستاجر در نگهداری ملک یا آسیب زدن به آن، تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و... را ذکر کنند.

همچنین اگر موجر پس از پایان مدت اجاره، مبلغ قرض‌الحسنه‌‌ را به مستاجر بازنگرداند، امکان پیش‌بینی خسارت در قرارداد وجود دارد. به این صورت که به ازای هر روز تاخیر در پرداخت مبلغ  قرض‌الحسنه، میزان مشخصی خسارت به مستاجر پرداخت شود.

قرارداد اجاره ملک با عنوان‌های دیگری مثل اجاره‌نامه و قرارداد اجاره خانه هم شناخته می‌شود.

• مراحل بالا مربوط به تنظیم اختصاصی قرارداد هستند.

مراحل دریافت نمونه قرارداد:

۱)‌ ثبت سفارش

۲) پرداخت هزینه

۳) دریافت نمونه قرارداد

- مشخصات موجر

- مشخصات مستاجر

- مدت زمان قرارداد

- مشخصات ملک مورد نظر

- مبلغ قرض‌الحسنه (رهن) و میزان اجاره بهای ماهانه

-  مشخص کردن کاربری ملک