مجله ثبت‌یار

شبکه های اجتماعی


قوانین مالک و مستاجر که باید بدانید

قوانین مالک و مستاجر که باید بدانید

انتخاب مسکن یکی از اساسی ترین نیازهای هر فرد است که در چند سال اخیر و با افزایش بی رویه قیمت املاک، شکل دیگری به خود گرفته است. به‌صورتی که جمعیت زیادی از مردم به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. بنابراین، آشنایی کافی با قواعد و مقررات، در زمینه اجاره املاک، نه‌ تنها می‌تواند حقوق طرفین (مالک و مستاجر) را تامین کند بلکه از اختلافات احتمالی جلوگیری می‌نماید. یکی از اصلی‌ترین قواعدی که با انعقاد قرارداد اجاره باید به آن توجه کنید، اصول قانون روابط موجر و مستاجر است که موارد مهم در زمینه تنظیم قرارداد اجاره را بیان کرده است.


قرارداد اجاره خانه بین مالک و مستاجر

اجاره‌نشینی در چند سال اخیر، بسیار رایج شده است، موردی که نیاز به هوشمندی کافی دارد؛ در واقع تنظیم قرارداد اجاره خانه، مسئله‌ای‌ست که باید نسبت به آن توجه کافی داشته باشید چرا که تمامی حقوق و تعهدات طرفین را تامین و از اختلافات آینده پیشگیری می‌کند.

در یک تعریف ساده می‌توان گفت:

قرارداد اجاره خانه، قراردادی‌ست که بین موجر (اجاره‌دهنده یا مالک) و مستاجر (اجاره‌کننده) تنظیم می‌شود و بر اساس آن، اجاره دهنده به‌عنوان مالک، منافع خانه در مقابل دریافت مبلغی به‌عنوان اجاره‌بها برای مدت معینی به اجاره‌کننده منتقل می‌کند.

این قرارداد باید در دو نسخه تنطیم شود و به امضای طرفین (موجر و مستاجر) برسد و توسط دو شاهد گواهی شود.

نکاتی که باید در مورد قرارداد اجاره بدانید

برای تنظیم یک قرارداد معتبر و قانونی باید نکاتی را رعایت کنید تا بتوانید در صورت بروز مشکل آن را پیگیری کنید. این نکات بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر عبارت‌اند از:


انقضای مدت اجاره بین مالک و مستاجر

یکی از ارکانی که در قرارداد اجاره باید رعایت شود، مدت قرارداد است. مدت زمانی که مستاجر از مال مورد اجاره استفاده می‌کند و با پایان مدت، باید آن را به موجر تحویل دهد. قید مدت در قرارداد آنقدر با اهمیت است که در صورتی که ذکر نشود، قرارداد اجاره باطل است.

با انقضای مدت قرارداد اجاره، مستاجر باید ملک مسکونی را تخلیه کند، در غیر این صورت، موجر می‌تواند، حکم تخلیه دریافت کند.

توصیه ثبت‌یاری:
در صورتی‌که مالک، حکم تخلیه ملک را گرفته باشد ولی مستاجر در تخلیه ملک تاخیر کند و درخواست مهلت نماید، مامور اجرا، این درخواست را به مراجع قضایی گزارش می‌دهد و مقام قضایی می‌تواند با درخواست مهلت مستاجر در یک نوبت و برای یک ماه موافقت نماید.


دریافت حکم تخلیه

اگر قرارداد اجاره در سند رسمی (اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی نوشته شده است) تنظیم شده باشد، اداره ثبت ظرف یک هفته از تاریخ درخواست، تخلیه را اجرا می‌کند. در اجاره با سند عادی (اسنادی که بین طرفین توافق شده و نوشته شده است) نیز دادگاه یک هفته مهلت برای تخلیه از تاریخ تقاضای حکم تخلیه موجر می‌دهد.  


جبران خسارت بین مالک و مستاجر

در صورتی‌که موجر در هنگام تحویل مورد اجاره مدعی شود که مستاجر به مورد اجاره خسارتی وارد کرده یا مبلغ اجاره یا قبض‌هایی مثل آب، برق، گاز و…، را پرداخت نکرده و بخواهد این مبالغ را از مالی که مستاجر با توجه به قرارداد اجاره به او سپرده است، وصول کند، علاوه بر تحویل مال یا سندی که مستأجر به او سپرده نزد دایره اجرا، باید گواهی دفتر شعبه دادگاه، مبنی بر تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان وارد شده را به دایره اجرا، تحویل دهد.


اجرای دستور تخلیه

اجرای دستور تخلیه، توسط مامور ابلاغ صورت می‌گیرد و در این زمینه لازم نیست اجراییه صادر شود. در این راستا مامور باید  ظرف مدت ۲۴ ساعت، دستور را به مستاجر ابلاغ و رسید دریافت کند. در این وضعیت اگر مستاجر ابلاغیه را تحویل نگیرد، مامور باید این نکته را در ابلاغ نامه قید و ظرف مدت سه روز نسبت به اجرای دستور اقدام کند.

اگر مستاجر در محل حاضر نباشد، مامور می‌تواند دستور را به یکی از بستگان یا خادمان ابلاغ کند که در صورت امتناع یا نبود آن‌ها در محل، مامور باید با ذکر توضیحات، اعلامیه را در محل الصاق کند.

در این ابلاغیه قید می‌شود که مستاجر موظف است، ظرف ۳ روز ملک را تخلیه نموده و به موجر، نماینده وی یا دفتر دادگاه تحویل دهد. در غیر این صورت، تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور اجرا، اعمال می‌شود.

توصیه ثبت‌یاری:
در مواردی که سند رسمی باشد، درخواست اجراییه برای تخلیه از دفتر اسناد رسمی‌ای که سند در آنجا تنظیم شده است، صورت می‌گیرد.


درخواست اجرای تخلیه اسناد عادی

در صورتی که قرارداد اجاره در سند عادی تنظیم شده باشد، این درخواست باید در فرم‌های مخصوصی که شامل موارد زیر است، ارائه شود:

  • الف) نام و نام خانوادگی، نام پدر، محل اقامت موجر، نماینده یا قائم مقام قانونی وی
  •  ب) نام و نام خانوادگی، محل اقامت مستاجر یا قائم مقام قانونی وی
  •  پ) مشخصات عین مستاجره
  •  ت) مشخصات و تاریخ سند اجاره

ضمن اینکه تصویر تصدیق شده قرارداد نیز باید در پیوست درخواست ارائه شود.


تحویل ملک مورد اجاره

ملک مورد اجاره باید به مالک یا نماینده قانونی او تحویل داده شود و اگر هیچ‌یک از آن‌ها حضور نداشته باشند یا شکایتی در این خصوص مطرح شده باشد، دادگاه نیز می‌تواند ملک را از مستاجر تحویل بگیرد.

ولی اگر موجر یا مستاجر پیش از انقضای موعد اجاره، فوت نمایند؛ وراث آن‌ها باید قدامات مربوط به تحویل ملک را انجام دهند.

در صورت انتقال ملک توسط موجر به ‌دیگری و همچنین مستاجر به شخص دیگر یا در صورتی که هر یک از طرفین، صلاحیت قانونی خود را از دست داده، مثلا ورشکسته شده باشند، شخصی که انتقال به او انجام شده است، یا نماینده قانونی آن‌ها باید ملک را تحویل بگیرد یا تحویل دهد.


شکایت مستاجر از موجر

پس از صدور دستور تخلیه، اگر مستاجر نسبت به قرارداد اجاره شکایتی داشته باشد یا ادعا کند که قرارداد، تمدید شده است باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آنجا واقع است، ارائه کند ولی شکایت او مانع از اجرای دستور تخلیه نمی‌شود مگر اینکه دادگاه دلیل قانع‌کننده‌ای برای شکایت ببیند که در این صورت، مالی را به عنوان تامین از مستاجر دریافت می‌کند که میزان آن متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر است. در این وضعیت، عملیات اجرایی متوقف می‌شود. در مورد فوق اگر شکایت مستاجر با حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارت وارده را از تامینی که مستاجر سپرده است، مطالبه کند.


تنظیم قرارداد اجاره خانه با ثبت‌یار

تنظیم یک قرارداد درست می‌تواند دغدغه‌های شما را کاهش داده و اطمینان خاطر بیشتری ایجاد کند. در این مطلب ضمن توضیح مواردی که در زمینه اجاره ملک به آن نیاز دارید، توصیه می‌کنیم با تنظیم درست نمونه قرارداد اجاره خانه، همه جوانب کار را به درستی پیش ببرید. ثبت‌یار با ارائه خدمات ثبتی و حقوقی، همراه شما در تنظیم انواع قراردادها و ارائه نمونه قراردادهای آماده است. شما می‌توانید برای قرارداد مورد نظر خود به سامانه ثبت‌یار مراجعه نموده یا با کارشناسان قراردادی تماس بگیرید.


شماره تماس واحد پشتیبانی:
۰۲۱-۷۴۳۱۸۷۰۰

آیا طرفین می‌توانند قرارداد اجاره ملک را در دفتر املاک تنظیم نکنند؟

بله، تنظیم قرارداد می‌تواند به صورت عادی بین طرفین تنظیم شود یا در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و اجباری برای تنظیم قرارداد توسط دفاتر املاک وجود ندارد.

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، موجر چگونه می‌تواند حکم تخلیه بگیرد؟

موجر باید به اداره ثبت مراجعه کند و درخواست تخلیه ملک را بدهد و نیازی به مراجعه به دادگاه نیست.

هزینه قرارداد اجاره چقدر است؟

– هزینه نمونه قرارداد تنظیم شده : ۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال
– هزینه تنظیم قرارداد اختصاصی : ۲٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال


لطفا به این مطلب امتیاز بدهید

5/5 (2)

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *